登記
建物新築・増築・滅失・地目変更・分筆・合筆・地積更正
土地家屋調査士における登記とは、どんな土地なのか？面積は？誰が持っているのか？といった情報を、登記簿に記録し、またその形を地図に記録し、これを誰にでも公開する制度です。
登記内容は「表題に関する登記」(すがた・形)と「権利に関する登記」の２種類に大別され、土地家屋調査士は、前者の「表題に関する登記」(すがた・形)を正確に公示して権利対象物の明確化・不動産取引の安全性を目的に法務局(登記所)に申請します。
土地については、「所在」「地番」で土地の場所を特定し、どんな用途に使用されているのかを「地目」で、土地の大きさを「地積」で表します。
建物の登記については、「所在」「家屋番号」で建物の場所を特定し、どんな用途に使用されているかを「種類」で、主要構成材・屋根の材質・階数を「構造」で、各階の大きさを「床面積」で表します。このような建物の「すがた・形」を正確に登記簿に記載(記録)する手続きを建物の「表題に関する登記」といいます。
不動産の権利の保全に欠かせないものであり、全ての登記の基礎となるものです。「表題に関する登記」をしなければ後のどのような登記もすることが出来ません。
土地登記 こんなとき土地登記の表示登記が必要です
- 1筆の土地を分筆したとき
- 土地分筆登記土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を数筆の土地に分割する登記のことです。一筆の一部を分割して売買などの有効活用をしたい、相続によって分割する ことになったなど土地を有効利用するために色々な状況で土地の分筆登記は必要になります。
- 数筆の土地を一筆にまとめたとき
- 土地合筆登記土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記です。土地合筆登記には、所在が同じ、合筆する土地同士が隣接、などといったい くつかの要件があり、注意が必要となりますので、一度ご相談ください。
- 土地の地目が変わるとき
- 土地地目変更登記土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった時にする登記です。土地の現況や利用目的はあらかじめ登記事項として記載する必要があります。土地地目変 更登記はこの登記地目に変更があったため、登記されている地目を現況の地目に符合させるためにする登記です（農地転用許可が必要な場合があります）。
- 土地の実際の面積が相違するとき
- 土地地積更正登記土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記です。登記簿の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記です。（土地には色々な経緯があり、実面積と登記簿の面積が異なる場合があります）土地地積更正登記のために面積を算出するには、境界を確定する作業が必要となり、土地積更正登記とは境界確定測量と地積更正登記申請を合わせたものになります。
建物登記 こんなとき建物登記の表示登記が必要です
- 建物を新築したとき
- 建物表題登記建物表題登記とは、建物を新築し建物として既に存在しているのに未だその登記がされていない場合に初めて登記簿の表題部を開設する登記です。建物を新築した場合、所有者に発生する、登記の申請義務によってなされる登記です。
- 建物を増築したとき
- 建物表題変更登記建物を増築することによって床面積が増えたり、建物の用途を変更した時にする登記です。 また、物置などの附属建物を増築した時などにもこの登記が必要です。
- 建物を取り壊したとき
- 建物滅失登記建物が、解体工事や天災などで現地に存在しなくなった場合に、法務局の登記記録（登記簿）を閉鎖する登記のことを建物滅失登記といいます。自分の土地に、数十年前に取壊された建物の登記が残っており、その名義人が居所の分からない他人であるというケースでも、建物滅失登記が可能な場合がありますので、ご相談ください。
測量
境界確定・現況測量・レベル測量・開発申請・境界杭設置
あなたの大切な土地の境界は、この点(線)と、正確に指し示す事が出来ますか？ 又、その点(線)は、隣地所有者の認識と一致していますか？
土地を買う際に「土地の境界はここです」と、現地(図面等含む)で明確にして貰いましたか。
残念ながら、境界が明確では無い土地が大変多いのが現状です。
土地を売る際に、境界を明確にする事は、マナーであり売主の責任です。
土地家屋調査士は、「土地の境界に関するスペシャリスト」です。
調査・測量及び、立会による正確な測量図を作成し「境界確認書」を取り交わして境界線(杭・金属標・鋲)を設置します(※当然隣地所有者の協力は必要です)。
調査・測量及び、立会いによる正確な測量図を作成
紛争
土地家屋調査士の収集した資料をもとに当事者同士の話し合いで解決
境界問題が起こった場合、土地家屋調査士の収集した資料をもとに当事者同士の話し合いで解決ができればそれが最も良い方法です。
境界ADRの調停委員は筆界・所有権界の両面から調停を行えます。境界紛争がある時、土地家屋調査士は所有権界についての調停をすることが法律上できません。
また、あいだに入った土地家屋調査士や弁護士が片方の当事者に雇われている場合は もう一方の当事者が調査士や弁護士に信頼を持てないことがあります。 その点、境界ADRの調停委員は筆界・所有権界の両面から調停を行えますし、 調停費用は両方の当事者が払うので、仲裁人との間に信頼関係を築きやすいと言うメリットがあります。 境界ADRで問題を解決するには、まず当事者全員が調停のテーブルにつく必要がありますが、当事者全員に境界問題を解決したいという意志があるならば優れた解決方法となり得ます。
土地家屋調査士は所有権界についての調停をすることが法律上できませ筆界特定制度の申請は一方の土地の所有者等だけですることができます
境界紛争当事者のひとりが話し合いに応じてくれない場合でも、筆界特定制度の申請は一方の土地の所有者等だけですることができます。
また、隣地の土地所有者が測量のための立ち入りを拒否している時でも、筆界調査委員の立ち入り権限が認められています(不登法137条)。境界問題に協力的でない 相手がいるときは有力な解決方法となり得ます。
この制度で特定された筆界をもとに分筆などの登記を申請することができるので、隣地が筆界確定に協力してくれないために分筆ができない場合の問題解決にも 使うことができます。
ただし、所有権界を定めるものではないので、土地の一部分の帰属を巡る争いには向かないこともあります。
なお、筆界特定書は相続税の物納申請に必要となる"境界確認書"として使用することはできません。
各種
建築計画に於いて、敷地の形状・高低差等を正確に測量し、図面化する事は大変困難な事です
又、法規・条例等の調査も、建築設計士が役所の担当課を幾つも廻り、確認する事は大変時間がかかります。
そこで、これら困難で面倒な事を測量・調査のプロの任せてみませんか。正確な測量・調査による「敷地調査報告書」を作成します。
(※敷地境界線については、現地で指示された線で測量し、「境界確認」は行いません)
不動産は一生に一度の買い物です。もう少し慎重に調査しませんか?
気になる物件が出てきた時、その土地は大丈夫か考えてください。
当事務所では土地の履歴書を作成することが可能です。これは土地がどのような状態で生まれ、どのような経緯で所有者が移り変わりそして現在に至るのかまで追求できます。 これにより、田、池、沼地であった場所などは基本的には地盤が軟弱であることが予測できます。
また所有者が何度も移転しているような土地は何か心理的に問題(瑕疵)がある土地なの かと疑うこともできます。
その他に役所調査を行うことで実際に希望通りの建物が建つ土地なのか、接道は満たしている のかなど調べることも可能です。
土地家屋調査士はその名のとおり土地と建物を調査・測量する専門家です。 高い買い物をする保険と思ってご活用下さい。
